雞年春節(jié)假期，在各地購(gòu)物中心曬客流中熱鬧結(jié)束。舊的還在，新的又來(lái)，2017年，還將涌現(xiàn)數(shù)百個(gè)購(gòu)物中心列隊(duì)進(jìn)入戰(zhàn)場(chǎng)，廝殺依舊。接下來(lái)這一年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)如何？
新年上班伊始，聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)總結(jié)了2017年商業(yè)地產(chǎn)八大發(fā)展趨勢(shì)。作為商業(yè)地產(chǎn)人，你怎么看？
一、新商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn) 維持巨頭爭(zhēng)霸格局
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年全國(guó)預(yù)計(jì)將至少開(kāi)出310個(gè)大中型項(xiàng)目，商業(yè)體量超過(guò)3600萬(wàn)平方米。從開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商企業(yè)背景上看，整體仍以萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、新城控股等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主力軍，王府井、永旺等傳統(tǒng)商超企業(yè)也在購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型路上越走越遠(yuǎn)，以住宅開(kāi)發(fā)出身的大中型房企也有不俗表現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)霸主萬(wàn)達(dá)2017年將有56個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，整體開(kāi)業(yè)數(shù)量仍呈每年遞增趨勢(shì)。在產(chǎn)品線類型上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍是主流。除萬(wàn)達(dá)外，其他專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)中，華潤(rùn)置地、新城控股、紅星商業(yè)、寶龍等巨頭均是市場(chǎng)的重要搶奪者。
二、繼續(xù)搶奪**一公里 復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)
隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)步行街演變。
社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點(diǎn)，能夠滿足人們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)體驗(yàn)到娛樂(lè)、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域**競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)。
以萬(wàn)科為例，去年萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)登陸成都，并表示將把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為主要方向。2016年4月，成都萬(wàn)科商管團(tuán)隊(duì)亮相，據(jù)了解，萬(wàn)科旗下的社區(qū)商業(yè)將做統(tǒng)一的招商運(yùn)營(yíng)，部分物業(yè)階段性自持。萬(wàn)科自營(yíng)的商業(yè)品牌萬(wàn)科幸福家、V咖生活館、健康屋將被引入社區(qū)商業(yè)中心。
三、電商O2O平臺(tái)串聯(lián)線上線下 大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快
互聯(lián)網(wǎng)浪潮來(lái)襲，對(duì)傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)可謂是不小的沖擊，在這樣的背景下，房企紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺(tái)層出不窮。
以萬(wàn)達(dá)為例，2015年3月，萬(wàn)達(dá)電商摒棄了“萬(wàn)匯”品牌，更名為飛凡，正式上線。其中包含了餐飲、百貨、購(gòu)物等多個(gè)板塊，此外還特別推出了移動(dòng)端的APP，消費(fèi)者可以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)免費(fèi)上網(wǎng)、店鋪實(shí)時(shí)導(dǎo)航、停車自動(dòng)繳費(fèi)、餐廳遠(yuǎn)程排隊(duì)、移動(dòng)支付等功能。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在2016年工作總結(jié)中透露，萬(wàn)達(dá)旗下飛凡網(wǎng)絡(luò)2017年計(jì)劃啟動(dòng)A輪融資，力爭(zhēng)2018年實(shí)現(xiàn)整體贏利，2020年利潤(rùn)過(guò)百億，實(shí)現(xiàn)整體上市。
再如大悅城，在2016年也升級(jí)了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，企業(yè)一方面可基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果實(shí)現(xiàn)**拓客，另一方面也有助于優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)筑O2O生態(tài)。目前，北京西單大悅城已經(jīng)建立了基于WIFI技術(shù)的無(wú)線客戶識(shí)別系統(tǒng);上海大悅城的智慧購(gòu)物體系也全部落地，實(shí)現(xiàn)了多個(gè)智能購(gòu)物場(chǎng)景。
商業(yè)的發(fā)展也是業(yè)態(tài)逐步升級(jí)的過(guò)程，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，除了構(gòu)筑線上平臺(tái)外，如何提升線下的吸引力、增強(qiáng)客戶粘性也成為許多地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商亟需解決的問(wèn)題，2017年我們期待看到更多有益的嘗試。
四、用戶體驗(yàn)是不變?cè)掝} 服務(wù)類消費(fèi)將影響行業(yè)格局
零售業(yè)正在被科技改變是大勢(shì)所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費(fèi)者之所以還會(huì)選擇去實(shí)體店購(gòu)物，主要還有一個(gè)重要的原因——體驗(yàn)。
眾多消費(fèi)者追求的不再只是單純的線上價(jià)格比較、圖片感知和不停地下拉頁(yè)面，而是另一種可以接觸、可以摸一摸、實(shí)實(shí)在在的體驗(yàn)產(chǎn)品。漂亮大氣的商場(chǎng)環(huán)境由此而生，甚至連水果店、雜物店、飾品店這些“沿街販?zhǔn)邸钡钠奉惗汲霈F(xiàn)了高端零售品牌的身影。一個(gè)個(gè)基于**線下用戶體驗(yàn)而生的概念也讓人為之炫目，智能導(dǎo)購(gòu)、電子會(huì)員卡、電子試衣間等都在昭示著一個(gè)關(guān)于用戶體驗(yàn)的不變?cè)掝}。
消費(fèi)升級(jí)的主題始終貫穿于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著中產(chǎn)階級(jí)群體的擴(kuò)大以及消費(fèi)者收入水平的提高，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費(fèi)向精神層面的享受型消費(fèi)推進(jìn)。在此背景下，體驗(yàn)、餐飲、教育以及服務(wù)類消費(fèi)將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大影響。
五、輕資產(chǎn)模式遭遇困難 玩法有危險(xiǎn)
輕資產(chǎn)目前在國(guó)內(nèi)，主要還是指以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，一般層面的以收取管理費(fèi)為主要盈利，高些層次的可以通過(guò)資本運(yùn)作在未來(lái)退出時(shí)獲得更高的收益，但本質(zhì)上都是不出錢的低風(fēng)險(xiǎn)模式。
*近這幾年，不僅萬(wàn)達(dá)、紅星、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利、印力、陽(yáng)光新業(yè)、同昌盛業(yè)（新薈城）、永旺（夢(mèng)樂(lè)城）等巨鱷均在運(yùn)作輕資產(chǎn)模式，百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動(dòng)了輕資產(chǎn)布局，甚至還有陽(yáng)光城等集團(tuán)采用小股操盤等靈活的合作模式介入。
現(xiàn)在很多公司，可能剛做了一兩個(gè)坪效中等的商業(yè)項(xiàng)目，就開(kāi)始面不改色心不跳的進(jìn)行管理輸出了，這個(gè)玩法其實(shí)非常危險(xiǎn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有很強(qiáng)的個(gè)性化特征，地域，人群，城市層級(jí)等很多因素都會(huì)影響到全程運(yùn)作，別說(shuō)你的模式還沒(méi)有成熟，就是成熟了也不見(jiàn)得能有效復(fù)制。
就算是一些已經(jīng)具有很強(qiáng)品牌影響以及成熟體系的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，管理輸出也是一件很有難度的事情。很多人覺(jué)得管理輸出就是制度輸出，這中間就有個(gè)很大的誤區(qū)，如果企業(yè)文化是不兼容的，那么所謂制度輸出很可能會(huì)水土不服。
所謂輕資產(chǎn)，應(yīng)該是結(jié)合雙方的優(yōu)勢(shì)形成共贏，而不是變相的分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，或者拿別人的錢玩自己的游戲。這對(duì)想要在2017年大展輕資產(chǎn)計(jì)劃拳腳的開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商而言是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。
六、百貨業(yè)復(fù)活信號(hào)初現(xiàn) 轉(zhuǎn)型生活方式中心是出路
百貨業(yè)的衰亡論調(diào)已持續(xù)近十年，從逃避到被迫直面，經(jīng)營(yíng)者們終于開(kāi)始走出舒適區(qū)嘗試突圍。百貨之困源于消費(fèi)者冷漠，不是市場(chǎng)拋棄了百貨，而是百貨嚴(yán)重的路徑依賴使其不再真正關(guān)心消費(fèi)者。而這種突圍意識(shí)一旦覺(jué)醒，滿血回歸消費(fèi)市場(chǎng)則指日可待。
如重回北京市場(chǎng)的老佛爺，一方面貼合消費(fèi)者需求快速進(jìn)行品牌更迭；另一方面向生活方式中心轉(zhuǎn)型。定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對(duì)，向消費(fèi)者售賣法國(guó)生活藝術(shù)。今年已成功扭虧為盈，重啟在中國(guó)的拓展計(jì)劃。
七、養(yǎng)老地產(chǎn)依然大有可為 旅游地產(chǎn)趨向個(gè)性化定制
老齡化趨勢(shì)是中國(guó)社會(huì)無(wú)法回避的趨勢(shì)。逆撫養(yǎng)比例的持續(xù)下行意味著單位勞動(dòng)力所需撫養(yǎng)的老人呈上升趨勢(shì)，而地產(chǎn)作為養(yǎng)老*重要的載體之一，未來(lái)有著很大的發(fā)展空間。國(guó)內(nèi)外有一大部分投資者都在關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)仍是一片藍(lán)海。
同時(shí)旅游業(yè)的火熱給旅游地產(chǎn)也帶來(lái)了機(jī)會(huì)，據(jù)新華社報(bào)道，2016年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)43.8億人次，同比增長(zhǎng)9.5%；旅游投資達(dá)到1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%。2017年相比過(guò)去一年，旅游地產(chǎn)更具有個(gè)性化定制的特點(diǎn)。
目前，旅游地產(chǎn)已經(jīng)逐漸在脫離一應(yīng)俱全的開(kāi)發(fā)模式，更多的高端客戶傾向于個(gè)性化的度假模式，因此將服務(wù)業(yè)的個(gè)性化做到**，定制化專屬化模式才是旅游地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)。
八、2017年將是“社群”年 新商業(yè)模式有待探索
微信對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，除了移動(dòng)支付，就是將這個(gè)行業(yè)的人分類建立起了各式各樣的社群，不管是拓展、招商、運(yùn)營(yíng)，還是餐飲、服裝、娛樂(lè)，各有各的圈子，拉近了信息對(duì)稱，促進(jìn)了信息分享，**粘合了拓展和招商，認(rèn)可場(chǎng)子和認(rèn)可人，變成同樣的重要因素了。這僅僅是對(duì)于我們這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員而言，僅僅是一個(gè)狹義的社群。
而2017年，社群經(jīng)濟(jì)將會(huì)是一種新的商業(yè)模式，這幾年的場(chǎng)景街區(qū)出現(xiàn)是社群經(jīng)濟(jì)的一個(gè)有益探索。未來(lái)一年，場(chǎng)景不再局限在某個(gè)街區(qū)，而會(huì)擴(kuò)大，整個(gè)賣場(chǎng)形成一個(gè)泛場(chǎng)景化的狀態(tài)。
跨界而來(lái)，和而不同，在場(chǎng)景體驗(yàn)的基礎(chǔ)上，精神層面的鏈接也會(huì)出現(xiàn)，從功能商業(yè)到精神商業(yè)，小家庭的會(huì)客廳會(huì)消失，購(gòu)物中心做為城市會(huì)客廳的功能，將得到加強(qiáng)，這將是一個(gè)趨勢(shì)，從而后期購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)推廣將會(huì)圍繞創(chuàng)意來(lái)做，圍繞情懷來(lái)做，圍繞精神支點(diǎn)來(lái)做。
購(gòu)物中心除了商鋪、商品，不久將會(huì)更多的加入人文元素的東西，連肯德基、屈臣氏、呷哺呷哺這些大眾連鎖品牌，都在改變適應(yīng)發(fā)展，做為購(gòu)物中心則將變得越來(lái)越有趣，無(wú)情懷不營(yíng)銷，無(wú)創(chuàng)意不營(yíng)銷，一個(gè)淡然索味的場(chǎng)子將來(lái)客流會(huì)越來(lái)越**。
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